Huizenprijzen stijgen naar verwachting met 7,5 procent in 2024 en met 5 procent in 2025

• Loonstijgingen en geleidelijke daling hypotheekrente dragen bij aan verbeterd sentiment

• Huizenprijzen en transacties stijgen harder dan verwacht

• Nieuwe coalitie houdt vast aan door vorig kabinet ingezette koers, maar uitwerking plannen ontbreekt

Sentiment op huizenmarkt voor derde kwartaal op rij verbeterd

Het sentiment op de huizenmarkt is in het tweede kwartaal van 2024 opnieuw verbeterd als gevolg van dalende hypotheekrentes en gestegen lonen, waardoor het vertrouwen onder huizenkopers groeit. Doordat de vooruitzichten op de huizenmarkt voor het derde kwartaal op rij verbeteren, stelt ABN AMRO haar prijsraming in de nieuwste editie van de Woningmarktmonitor naar boven bij: van +6 naar +7,5 procent in 2024, terwijl zij haar prognose voor 2025 (+5 procent) handhaaft. Tegelijkertijd benadrukt de bank dat het vertrouwen weliswaar is toegenomen, maar dat de betaalbaarheid van huizen nog steeds een probleem is. Zo drijft de dalende hypotheekrente de huizenprijzen omhoog en kwamen deze in de afgelopen maanden op recordhoogte, waardoor de prijsdaling van 2023 volledig teniet is gedaan.

Onverwacht hoge stijging aantal transacties (+10 procent)

Nu de woningmarkt aantrekt, neemt ook het aantal transacties toe. In de eerste vijf maanden van 2024 zijn bijna 78.000 bestaande woningen gekocht, 9.000 meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Deze sterke stijging is voor ABN AMRO aanleiding om de ramingen voor 2024 met 10 procent te verhogen; in 2025 verwacht zij een lagere stijging van 2,5 procent. De toename van het aantal transacties is deels ingegeven door de verhoging van de NHG-grens en doordat particuliere verhuurders woningen afstoten. Het zijn vooral starters die van de hogere NHG-grens profiteren, omdat dit hun leenruimte vergroot. Door de dalende hypotheekrente en het herstel van de huizenprijzen groeit ook de animo om naar een volgende koopwoning te verhuizen. Wel stelt ABN AMRO vast dat de achterblijvende nieuwbouw de groei van het aantal transacties kan afremmen. Onder andere de hoge prijzen van bouwgrond en het gebrek aan capaciteit om woningen aan te sluiten op het elektriciteitsnet zijn hier debet aan. Een lichtpuntje is dat meer bouwvergunningen zijn afgegeven; als deze trend doorzet, kan het aantal bouwvergunningen dit jaar volgens ABN AMRO een kwart hoger uitkomen dan in 2023.

Kabinetsplannen gaan ten koste van verduurzaming woningen

Hoewel de nieuwe coalitie vasthoudt aan het door oud-minister De Jonge ingezette kabinetsbeleid en de doelstelling om elk jaar 100.000 woningen te bouwen, is het onzeker met welke maatregelen zij dit wil realiseren. Wel lijkt het erop dat de huren van sociale woningen vanaf 2026 worden gekoppeld aan de inflatie, terwijl deze nu nog gekoppeld zijn aan de cao-lonen. “Als de verwachting uitkomt dat de inflatie op termijn tot 2 procent zal dalen, is het waarschijnlijk dat de jaarlijkse huurstijgingen ook lager zullen uitvallen. Dat is weliswaar een opluchting voor zittende huurders, maar zet de inkomsten van beleggers en corporaties onder druk. Als dat betekent dat minder geïnvesteerd wordt in nieuwe huurwoningen is het voor toekomstige huurders lastiger om een woning te vinden”, vertelt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Daarnaast bevat het Hoofdlijnenakkoord geen maatregelen die de klimaatdoelstellingen voor de gebouwde omgeving helpen te realiseren of woningen van het gas af helpen. Zo wordt bezuinigd op duurzaamheidsmaatregelen, heeft de elektrificatie van de woningvoorraad geen prioriteit en trekt de regering vooralsnog geen extra geld uit om het probleem van het overvolle elektriciteitsnet, waardoor netcongestie ontstaat, op te lossen. Dit kan ten koste gaan van de bouw van nieuwe woningen.”

Het hele rapport is hier te downloaden.