Huizenprijzen stijgen naar verwachting met 4 procent in 2024 en met 3,5 procent in 2025

• Herstel huizenmarkt zet door dankzij rentedaling en hogere lonen

• Aantal woningtransacties neemt toe met 0,5 procent in 2024 en met 3 procent in 2025

• Herstellende verkoop nieuwbouw kan doorstroom op huizenmarkt verbeteren

Krapte op huizenmarkt neemt toe door sterke groei huishoudens

De huizenmarkt is in het laatste kwartaal van 2023 weer opgeveerd. Zo zitten de huizenprijzen sinds de zomer van vorig jaar weer in de lift, nu de betaalbaarheid van woningen verbetert door de hogere lonen en dalende hypotheekrentes. Door de verbeterde betaalbaarheid kunnen de huizenprijzen in een krappe huizenmarkt verder omhoog. Zo stonden er in het vorige kwartaal veel minder huizen te koop (-26 procent) in vergelijking met het vierde kwartaal van 2022. Kopers hebben daardoor minder keuze en woningen worden weer vaker boven de vraagprijs verkocht. Daarnaast neemt de krapte verder toe door de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens. Door deze optelsom van factoren heeft ABN AMRO haar prijsraming in de nieuwste editie van de Woningmarktmonitor naar boven bijgesteld: van 2,5 naar 4 procent in 2024. In 2025 stijgen de huizenprijzen naar verwachting verder met 3,5 procent.

Aantal transacties stijgt weer door aantrekkende verkoop nieuwbouw

Hoewel de vraag naar huizen flink groeit, staat het aantal transacties nog steeds onder druk. Verschillende signalen wijzen er echter op dat de sterkste daling van het aantal transacties achter de rug is. Door de prijsontwikkeling en rentedaling zijnhuiseigenaren die willen doorstromen naar een andere woning eerder bereid om een nieuw huis te kopen voordat zij het oude huis verkocht hebben. De gemiddelde verkooptijd loopt hierdoor al drie kwartalen op rij terug; in de laatste drie maanden van 2023 zijn huizen gemiddeld binnen dertig dagen verkocht. ABN AMRO stelt haar ramingen voor transacties dan ook naar boven bij: van -2,5 naar +0,5 procent in 2024. In 2025 stijgen de transacties naar verwachting met 3 procent. De toename is dit jaar nog beperkt, omdat er weinig nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. De nieuwe leennormen zorgen er in 2024 echter voor dat voor woningen met een goed energielabel meer kan worden geleend. Nieuwbouwwoningen vallen hier per definitie onder. De bouw en verkoop van deze woningen kan hierdoor een impuls kan krijgen wat ten goede komt aan de doorstroming op de huizenmarkt.

Starters onverminderd actief ondanks groeiende krapte huizenmarkt

Door de daling van het aantal transacties en de gestegen hypotheekrente zijn vorig jaar minder hypotheken verstrekt. ABN AMRO verwacht dat het vierde kwartaal van 2023 een voorbode kan zijn voor het komende jaar. Zo is in dit kwartaal voor het eerst sinds begin 2022 weer groei gerealiseerd; het aantal hypotheekaanvragen was bijna 15 procent hoger dan in het laatste kwartaal van 2022. Vooral het aandeel aanvragen van starters is in het afgelopen jaar sterk gestegen, omdat de oversluitmarkt door de hoge rentes opdroogde. Ondanks de krappe markt blijven jonge huizenkopers naar verwachting ook dit jaar actief. “Door fiscale wijzingen en het verruimen van de leennormen verbetert de positie van starters en alleenstaanden op de woningmarkt. Zo zijn de NHG-grens en de startersvrijstelling dit jaar omhoog gegaan. Dankzij die laatste maatregel is ook de drempel voor de overdrachtsbelasting verhoogd”, vertelt Bram Vendel, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Bovendien kunnen starters bij het wegvallen van de schenkingsvrijstelling - ook bekend als de jubelton - nog steeds gebruikmaken van een familiehypotheek. Inmiddels maakt ongeveer één op de zes huishoudens in Nederland gebruik van zo’n familiehypotheek. Door de afschaffing van de jubelton zal deze hypotheekvorm waarschijnlijk alleen maar aan populariteit winnen.”

Het hele rapport is hier te downloaden.