Huizenprijzen dalen naar verwachting met 2,5 procent in 2023

• Huizenmarkt koelt af door koopkrachtdaling, stijging hypotheekrente en economische teruggang

• ABN AMRO past raming huizenprijzen in 2023 aan van +2,5 procent naar -2,5 procent

• Aantal transacties daalt minder snel dan verwacht in 2022 (-15 procent) en 2023 (-1 procent)

Kentering op huizenmarkt met in 2023 prijsdaling in vooruitzicht

Er is een kentering zichtbaar op de woningmarkt: het aantal woningaankopen daalt, er staan meer woningen te koop en alles wijst erop dat de huizenprijzen - na jaren van ongekende prijsstijgingen - volgend jaar gaan dalen. Door de hoge energieprijzen, de dalende koopkracht en de gestegen hypotheekrente verslechtert het sentiment op de woningmarkt en komen transacties lastiger tot stand. Dat is aanleiding voor ABN AMRO om haar ramingen bij te stellen. Zo verwacht zij in 2023 niet langer een prijsstijging, maar een prijsdaling van 2,5 procent. De prijsgroei in de vier grote steden kalft nog sneller af dan erbuiten; zo reageert de huizenmarkt hier relatief sterk op conjunctuurschommelingen. Anders dan in eerdere periodes van economische teruggang vindt de prijscorrectie relatief snel plaats. Voordeel daarvan is dat de transacties beter op peil kunnen blijven. Daarom gaat ABN AMRO ervan uit dat het aantal transacties in 2022 met 15 procent daalt, terwijl zij in het voorgaande kwartaal nog een daling van 17,5 procent verwachtte. Ook daalt het aantal transacties in 2023 waarschijnlijk niet met 2,5 procent, maar met slechts 1 procent. Dat blijkt uit de Woningmarktmonitor van ABN AMRO die vandaag wordt gepubliceerd.

Gevolgen van prijscorrectie woningmarkt voor economie vooralsnog beperkt

In vergelijking met de vorige crisisperiode (2008 tot 2013) blijven de prijscorrectie op de woningmarkt en de gevolgen daarvan voor de economie volgens ABN AMRO vooralsnog beperkt. Zo verwacht de bank dat de hypotheekrente niet veel verder zal stijgen. Ook de door thuiswerken toegenomen wooneisen, het aanhoudende woningtekort en de krappe arbeidsmarkt zorgen voor tegenwicht bij dalende huizenprijzen. Per saldo hebben huizenbezitters weinig last van de rentestijging, omdat een meerderheid de hypotheekrente voor langere tijd heeft vastgezet. Door de sterk gestegen huizenprijzen hebben de meeste woningbezitters in de afgelopen jaren bovendien veel overwaarde opgebouwd. In combinatie met de overheidssteun om de energielasten beheersbaar te houden, zijn veel gezinnen daarom weerbaarder dan tijdens de kredietcrisis.

Aantal woningtransacties blijft door snelle prijscorrectie op peil

Dit én het besef dat de economische vooruitzichten eerder verslechteren dan verbeteren, verklaart volgens ABN AMRO waarom verkopers nu inschikkelijker zijn als de biedprijs lager ligt dan gehoopt. “In tegenstelling tot de kredietcrisis hebben huizenbezitters de nodige overwaarde en blijven ze niet met een restschuld zitten als zij hun woning verkopen. Destijds zorgde dit voor een impasse op de woningmarkt, omdat veel woningbezitters pas bereid waren om water bij de wijn te doen, nadat hun woning langere tijd te koop stond. De prijsaanpassing volgt dit keer veel sneller op de eerdere transactiedaling. Dit zorgt ervoor dat de transacties redelijk op niveau blijven en voorkomt dat de woningmarkt op slot gaat”, zegt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Een risico voor de transacties is wel dat de doorstroming op de woningmarkt moeilijker wordt als het aantal gerealiseerde nieuwwoningen terugvalt en opnieuw achterblijft bij de doelstellingen.”

Het hele rapport is hier te downloaden.