Verdere stijging van de hypotheekrente verwacht

De inflatie in de eurozone is het afgelopen jaar fors gestegen, van 0,9% in februari 2021 naar 5,8% in februari 2022. De stijging komt vooral door de hogere energieprijzen. Sinds de Russische inval in Oekraïne (15 februari) is de gasprijs ongeveer verdubbeld.Wanneer centrale banken het monetair beleid uitstippelen laten zij de energieprijzen echter liever buiten beschouwing. Dit omdat deze net als de voedselprijzen sterk schommelen en het zicht op de inflatie op langere termijn belemmeren.

Maar ook de inflatie zonder voedsel- en energieprijzen loopt sterk op. De zogenaamde kerninflatie, die februari 2021 nog 1,1% bedroeg, stond in januari 2022 op 2,7%. Zo hoog dat de Europese Centrale Bank (ECB) om op haar hoede is. Haar taak is immers te zorgen voor een gematigde inflatie op langere termijn. De streefwaarde die zij daarbij als uitgangspunt neemt, is 2%, wat veel lager is dan het huidige inflatieniveau.

Als de inflatie te hard oploopt, moet de ECB ingrijpen en het monetair beleid verkrappen. Dit kan zij doen door minder schuldtitels aan te kopen (een ingreep die vooral leidt tot een hogere lange rente) en vervolgens, als het aankoopprogramma eenmaal is stopgezet, de officiële rentetarieven voor commerciële banken te verhogen (een ingreep die vooral effect op de korte rente heeft, maar ook op de lange rente doorwerkt).

Tot voor kort was de ECB zeer terughoudend met beleidsaanpassingen doorvoeren, onder meer omdat het economisch herstel nog fragiel is. Veel landen hebben beperkende maatregelen getroffen vanwege corona. Hoewel de omikronvariant minder desastreus is dan eerdere varianten, blijft er onzekerheid over het verdere verloop van de pandemie en de gevolgen daarvan voor de economie.

De ECB is er bovendien niet van overtuigd dat de inflatiestijging duurzaam is. Wereldwijd zijn productieketens verstoord door lockdowns en transportproblemen. Sommige fabrieken draaien op halve kracht, omdat de levering van halfgeleiders hapert, een probleem dat vooral de auto-industrie treft. De ECB gaat ervan uit dat deze verstoringen tijdelijk zijn en dat het opwaartse effect ervan op de inflatie zal verdwijnen en mogelijk zelfs omkeert als de aanbodproblemen eenmaal zijn opgelost.

Tot slot denkt de ECB dat op langere termijn structurele, inflatiematigende factoren weer de overhand zullen krijgen. Voorbeelden daarvan zijn de ruime Europese arbeidsmarkt, die een rem zet op de lonen, en de overtollige productiecapaciteit bij bedrijven, die de verleiding om de prijzen te verhogen tempert. Er zit nog een flink gat tussen de mogelijke en de feitelijke productie. Dit wijst er op dat bedrijven weinig prijszettingsmacht hebben en dat het gevaar van een duurzaam hoge inflatie beperkt is.

Toch voelt de ECB zich niet zeker van haar zaak, temeer omdat de inflatie door de Russische inval waarschijnlijk nog langer hoog zal blijven. Daarom is zij opgeschoven richting een krapper monetair beleid, dus eerder stoppen met obligatieaankopen (al in september) en sneller de officiële rentetarieven verhogen. Wij houden er rekening mee dat de ECB het depositotarief (haar belangrijkste officiële rentetarief) twee keer (eind dit jaar en begin volgend jaar) met 10 basispunten verhoogt naar -0,3% en het daarna voor langere tijd ongemoeid laat.

In reactie op de veranderende toon van de ECB zijn de rentes op Europese 10-jaars staatsleningen verder gestegen. De 10-jaars rente was eerder al opgelopen door de verkrappende maatregelen van andere centrale banken, in het bijzonder de Federal Reserve. In de Verenigde Staten zijn de risico’s van een krappe arbeidsmarkt en een daardoor duurzaam hogere inflatie groter dan in de eurozone. Daarom haalde de Federal Reserve de monetaire teugels al veel eerder aan door het obligatie-opkoopprogramma af te bouwen. Inmiddels heeft zij ook al de eerste verhoging van de officiële rentetarieven doorgevoerd en aangeven dat er snel meer verhogingen zullen volgen.

Als gevolg van de krappere koers van de Federal Reserve is de Amerikaanse 10-jaars rente gestegen. In haar kielzog trekt de Amerikaanse rente ook de rentes in Europa mee omhoog. De 10-jaars rente op Nederlandse staatsleningen staat inmiddels op 0,7%. Dat is 90 basispunten hoger dan een jaar terug. Vooralsnog verwachten wij dat de 10-jaars rente eind dit jaar en eind volgend jaar op 0,6% uitkomt.

In lijn met bovenstaande houden wij rekening met een verdere stijging van de hypotheekrente. Dit ook omdat de risicopremies op financiële markten vanwege de oorlogsdreiging zijn gestegen. Hypotheekverstrekkers moeten hierdoor hogere kosten maken als zij geld ophalen voor de hypotheken die zij verstrekken. Deze kosten zullen zij echter niet volledig kunnen doorberekenen vanwege de hevige concurrentie op de hypotheekmarkt.

Ondanks de lichte stijging zal de hypotheekrente naar verwachting per saldo laag blijven vanuit historisch perspectief. In verband hiermee houden wij rekening met een verdere stijging van de huizenprijzen. De gemiddelde prijsstijging zal niettemin lager uitvallen dan vorig jaar. Ten eerste omdat het effect van de lage rente uitdooft naarmate deze meer en meer in de huizenprijzen verwerkt zit. Ten tweede omdat de hogere inflatie schadelijk is voor het consumentenvertrouwen en bovendien de koopkracht aantast en zo de leencapaciteit van huishoudens beperkt. (Philip Bokeloh)