De week van verhoogde inflatieramingen, daling koopkracht en uitstaande hypotheekbedragen

De inflatie nam in juli toe met het hoogste percentage sinds 1975. De reeks dalingen die we de afgelopen maanden observeerden bij de consumentenprijsindex (CPI) is met de donderdag gepubliceerde CBS-cijfers doorbroken. Na 8,8% en 8,6% in respectievelijk mei en juni kwam de CPI in juli uit op 10,3%. Na een eerdere afname sinds maart is de energiecomponent in het inflatiecijfer van juli juist weer flink toegenomen. Aan de basis van deze nieuwe stijging liggen de opnieuw sterk gestegen prijzen op energiemarkten. Wij verwachten dat de bijdrage van energie aan de inflatie pas tegen het einde van 2022 onder de 50% duikt. Ook de voedselbijdrage in het inflatiecijfer stijgt gestaag. De hogere energie en voedselprijzen sijpelen door naar andere inflatiecomponenten. Deze verbreding van inflatie is te zien in een stijging van de kerninflatie. In juli kwam de kerninflatie uit op 4,9%.

Buiten deze stuwende factoren zijn er gelukkig ook positieve ontwikkelingen voor inflatie. Ten eerste verbetert de situatie in internationale aanvoerlijnen en ten tweede zien we door de recessieangst een afkoeling op de grondstoffenmarkten, waardoor prijzen van ruwe grondstoffen voor zowel industriële sector als voor productie van voedingsmiddelen sinds enkele weken dalen. Waar de prijsdruk vanuit grondstoffen afneemt, zien we dit signaal nog niet terug in latere fases van het productieproces. Het kan dus geruime tijd duren voordat we dit in de inflatiecijfers terugzien. Tot slot hebben de overheidsmaatregelen om koopkracht te beschermen invloed op het inflatiecijfer.

Op grond van het bovenstaande passen wij onze inflatieramingen aan. Onze nieuwe ramingen gaan door onze nieuwe energiescenario’s omhoog naar 8,7% in 2022 en 4,0% in 2023. (lees hier voor het volledige artikel, Jan-Paul van de Kerke, Aggie van Huisseling)

Gemiddelde koopkracht daalt met 5 à 6%

We verwachten dat het inflatiecijfer nog wat hoger wordt dan we eerder voorspelden. In plaats van met 8,0% gaan we er nu vanuit de consumentenprijzen in 2022 met 8,7% stijgen. We verwachten dat de inflatie volgend jaar uitkomt op 4,0% in plaats van de eerder geraamde 3,8%.

Onze nieuwe, hogere inflatieverwachting betekent ook een iets hogere verwachting van de cao-loongroei. Sommige cao’s – bijvoorbeeld in de havenindustrie – hebben automatische prijsindexatie (API) waardoor de lonen meegroeien zonder dat daarvoor een onderhandeling nodig is. Ook kan de hogere inflatie voor hogere looneisen zorgen, of kan het looneisen kracht bij zetten. Eerst gingen we uit van 2,8% cao-loongroei dit jaar, 3,2% volgend jaar en 3,4% in de jaren daarna. Nu is dat, respectievelijk, 3,0%, 3,3% en 3,5%.

Maar de hoge inflatie richt meer schade aan dan de loongroei goed kan maken. Inclusief fiscale wijzigingen en koopkrachtreparaties komt de Nederlandse werknemer dit jaar naar verwachting uit op een netto inkomensgroei van 3,2%. Alle groepen samen – dus ook gepensioneerden, uitkeringsgerechtigden en zelfstandigen - gaan er waarschijnlijk zo’n 3,1% op vooruit in 2022. Afgezet tegen de inflatie betekent dit een gemiddelde koopkrachtdaling van 5,6%.

Dit is de zogenoemde ‘statische koopkracht’. Ook het koopkrachtcijfer dat eind deze maand door het CPB in de concept-MEV wordt gepubliceerd is statisch. Wijzigingen in persoonlijke omstandigheden, zoals het wisselen van baan, worden in de statische koopkracht niet meegenomen. Maar door de arbeidsmarktkrapte dragen wisselingen van baan waarschijnlijk wel bij aan een iets hoger zogenoemd incidenteel loon en daarmee aan een iets minder hard dalende dynamische koopkracht. (Piet Rietman)

Afzwakking groei uitstaand hypotheekbedrag

In het eerste kwartaal nam het bedrag aan uitstaande hypotheken volgens CBS-cijfers met EUR 10 mld toe naar EUR 795 mld. Qua omvang was dit de een na sterkste toename sinds het begin van de reeks. Ook procentueel lag de stijging met 1,3% kwartaal-op-kwartaal boven het langjarig gemiddelde van 1,1%. Alle tekenen wijzen echter op een afvlakking van de stijging in de rest van het jaar.

Zo staat de hypotheekproductie sinds het eerste kwartaal onder druk. Een belangrijke aanwijzing daarvoor is het aantal hypotheekaanvragen, dat sterk daalt. Maar die daling komt vooral doordat er minder hypotheken worden overgesloten in verband met de gestegen hypotheekrente. De afname van het aantal oversluiters heeft weliswaar een grote invloed op de hypotheekproductie, maar het effect ervan op het uitstaande hypotheekvolume is relatief beperkt. Bij oversluitingen blijft de omvang van het hypotheekbedrag namelijk veelal gelijk.Meer invloed op het uitstaande hypotheekvolume hebben de volgende vier factoren: het aantal woningtransacties, de gemiddelde waardestijging van woningen, de omvang van de aflossingen, en investeringen in woningverbetering. Onze verwachtingen ten aanzien van deze vier factoren zullen hierna aan bod komen.

Minder woningtransacties

Wij houden rekening met een daling van het aantal transacties van bestaande woningen. Hierdoor zal de groei van het uitstaande hypotheekvolume afnemen. Bij woningaanschaf moeten de meeste kopers een nieuwe hypotheek afsluiten, waardoor zowel de hypotheekproductie als de hypotheekomvang toeneemt. Maar, de verkopende partij zal met het ontvangen bedrag de resterende hypotheek juist aflossen, waardoor de hypotheekomvang weer slinkt. Of er sprake is van een toe- of een afname van het hypotheekvolume is dus ongewis. Toch zal er per saldo sprake zijn van een toename, omdat in de regel jonge kopers met relatief weinig vermogen in de plaats komen van oude verkopers met veelal meer vermogen.

Ook vanuit de nieuwbouw zal er een rem staan op de groei van het hypotheekvolume. Het hypotheekvolume kan sterk groeien als er veel nieuwe koopwoningen bij komen. Anders dan bij bestaande woningen staat tegenover de door de koper afgesloten hypotheeklening immers geen verkoper die een hypotheeklening aflost. Met het oog op de aanhoudende problemen in de bouw houden wij er rekening mee dat het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen zal tegenvallen en dat het uitstaande hypotheekbedrag minder hard zal groeien.

Zwakkere huizenprijsstijging

De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen sterk gestegen. Hierdoor zien huizenkopers zich gedwongen meer te lenen. Dat kunnen zij ook vanwege de hogere waarde van het onderpand. Als gevolg van de hogere hypothecaire kredietbedragen steeg zowel de hypotheekproductie als het uitstaande hypotheekvolume. Maar door de hogere hypotheekrente en de daling van het besteedbare inkomen verzwakt de betaalbaarheid van de woningmarkt. Dit manifesteert zich nu al in een daling van het aantal transacties en zal zich op termijn ook vertalen in een minder sterke stijging van de huizenprijzen. Als gevolg hiervan zal de groei van de hypotheekproductie afnemen.

Gestage groei verplichte aflossingen

Vanaf 2013 moeten nieuwe woningkopers aflossen op hun lening om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Sindsdien is het aandeel aflossingsvrij in de hypotheekproductie gedaald. Een groter deel van het uitstaande hypotheekbedrag is tegenwoordig annuïtair gefinancierd, waardoor hypotheekgevers jaarlijks steeds meer aflossen. Dit zet een rem op de groei van het uitstaande hypotheekvolume. Dit zal zo blijven, ook omdat wij er rekening mee houden dat de hernieuwde interesse voor aflossingsvrije hypotheken van vorig jaar weer zal verdwijnen. Die interesse kwam vooral voort uit de zeer lage hypotheekrente en het daardoor steeds geringere voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Nu de hypotheekrenteaftrek weer hoger ligt, zal dat opwegen tegen het voordeel van een lagere maandelijkse aflossingsverplichting.

Na de kredietcrisis kampten veel woningbezitters met onderwaterproblemen: de waarde van hun woning was lager dan hun hypotheek. Om dit te veranderen besloten velen te bezuinigen op hun uitgaven en zo geld vrij te spelen voor extra aflossingen op de hypotheek. Dit drukte de groei van het totale hypotheekvolume. Maar toen de woningen in waarde begonnen te stijgen, nam de animo voor extra aflossen af. Wij voorzien voorlopig geen hernieuwde interesse hierin, temeer omdat de meeste huishoudens in verband met de dalende koopkracht weinig middelen daarvoor zullen hebben.

Meer investeringen in verduurzaming

Tot op heden financierden de meeste woningeigenaren de verduurzaming van hun huis uit eigen middelen. Maar de groep die de woning wil verduurzamen, groeit. Dit komt doordat het duidelijker wordt dat een beter energielabel zich terugvertaalt in de woningwaarde. De investering betaalt zich dus terug. Dit ook, omdat de energieprijzen sterk zijn gestegen en energiebesparing de maandlasten omlaag drukt. Bij de huidige energieprijzen, en die zullen naar wij verwachten langere tijd hoog liggen, leveren steeds meer verduurzamingsingrepen financieel voordeel op. Daarmee zal ook de interesse toenemen om deze investeringen met behulp van hypothecair krediet te financieren.

Overall zijn er meer minnen dan plussen voor de hypotheekproductie en het uitstaande hypotheekvolume. Wij houden er daarom rekening mee dat de groei daarvan de komende tijd lager zal liggen dan in voorbije jaren. (Philip Bokeloh)