Afzwakking groei uitstaand hypotheekbedrag

Zo staat de hypotheekproductie sinds het eerste kwartaal onder druk. Een belangrijke aanwijzing daarvoor is het aantal hypotheekaanvragen, dat sterk daalt. Maar die daling komt vooral doordat er minder hypotheken worden overgesloten in verband met de gestegen hypotheekrente. De afname van het aantal oversluiters heeft weliswaar een grote invloed op de hypotheekproductie, maar het effect ervan op het uitstaande hypotheekvolume is relatief beperkt. Bij oversluitingen blijft de omvang van het hypotheekbedrag namelijk veelal gelijk. Meer invloed op het uitstaande hypotheekvolume hebben de volgende vier factoren: het aantal woningtransacties, de gemiddelde waardestijging van woningen, de omvang van de aflossingen, en investeringen in woningverbetering. Onze verwachtingen ten aanzien van deze vier factoren zullen hierna aan bod komen.

Minder woningtransacties

Wij houden rekening met een daling van het aantal transacties van bestaande woningen. Hierdoor zal de groei van het uitstaande hypotheekvolume afnemen. Bij woningaanschaf moeten de meeste kopers een nieuwe hypotheek afsluiten, waardoor zowel de hypotheekproductie als de hypotheekomvang toeneemt. Maar, de verkopende partij zal met het ontvangen bedrag de resterende hypotheek juist aflossen, waardoor de hypotheekomvang weer slinkt. Of er sprake is van een toe- of een afname van het hypotheekvolume is dus ongewis. Toch zal er per saldo sprake zijn van een toename, omdat in de regel jonge kopers met relatief weinig vermogen in de plaats komen van oude verkopers met veelal meer vermogen.

Ook vanuit de nieuwbouw zal er een rem staan op de groei van het hypotheekvolume. Het hypotheekvolume kan sterk groeien als er veel nieuwe koopwoningen bij komen. Anders dan bij bestaande woningen staat tegenover de door de koper afgesloten hypotheeklening immers geen verkoper die een hypotheeklening aflost. Met het oog op de aanhoudende problemen in de bouw houden wij er rekening mee dat het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen zal tegenvallen en dat het uitstaande hypotheekbedrag minder hard zal groeien.

Zwakkere huizenprijsstijging

De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen sterk gestegen. Hierdoor zien huizenkopers zich gedwongen meer te lenen. Dat kunnen zij ook vanwege de hogere waarde van het onderpand. Als gevolg van de hogere hypothecaire kredietbedragen steeg zowel de hypotheekproductie als het uitstaande hypotheekvolume. Maar door de hogere hypotheekrente en de daling van het besteedbare inkomen verzwakt de betaalbaarheid van de woningmarkt. Dit manifesteert zich nu al in een daling van het aantal transacties en zal zich op termijn ook vertalen in een minder sterke stijging van de huizenprijzen. Als gevolg hiervan zal de groei van de hypotheekproductie afnemen.

Gestage groei verplichte aflossingen

Vanaf 2013 moeten nieuwe woningkopers aflossen op hun lening om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Sindsdien is het aandeel aflossingsvrij in de hypotheekproductie gedaald. Een groter deel van het uitstaande hypotheekbedrag is tegenwoordig annuïtair gefinancierd, waardoor hypotheekgevers jaarlijks steeds meer aflossen. Dit zet een rem op de groei van het uitstaande hypotheekvolume. Dit zal zo blijven, ook omdat wij er rekening mee houden dat de hernieuwde interesse voor aflossingsvrije hypotheken van vorig jaar weer zal verdwijnen. Die interesse kwam vooral voort uit de zeer lage hypotheekrente en het daardoor steeds geringere voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Nu de hypotheekrenteaftrek weer hoger ligt, zal dat opwegen tegen het voordeel van een lagere maandelijkse aflossingsverplichting.

Na de kredietcrisis kampten veel woningbezitters met onderwaterproblemen: de waarde van hun woning was lager dan hun hypotheek. Om dit te veranderen besloten velen te bezuinigen op hun uitgaven en zo geld vrij te spelen voor extra aflossingen op de hypotheek. Dit drukte de groei van het totale hypotheekvolume. Maar toen de woningen in waarde begonnen te stijgen, nam de animo voor extra aflossen af. Wij voorzien voorlopig geen hernieuwde interesse hierin, temeer omdat de meeste huishoudens in verband met de dalende koopkracht weinig middelen daarvoor zullen hebben.

Meer investeringen in verduurzaming

Tot op heden financierden de meeste woningeigenaren de verduurzaming van hun huis uit eigen middelen. Maar de groep die de woning wil verduurzamen, groeit. Dit komt doordat het duidelijker wordt dat een beter energielabel zich terugvertaalt in de woningwaarde. De investering betaalt zich dus terug. Dit ook, omdat de energieprijzen sterk zijn gestegen en energiebesparing de maandlasten omlaag drukt. Bij de huidige energieprijzen, en die zullen naar wij verwachten langere tijd hoog liggen, leveren steeds meer verduurzamingsingrepen financieel voordeel op. Daarmee zal ook de interesse toenemen om deze investeringen met behulp van hypothecair krediet te financieren.

Overall zijn er meer minnen dan plussen voor de hypotheekproductie en het uitstaande hypotheekvolume. Wij houden er daarom rekening mee dat de groei daarvan de komende tijd lager zal liggen dan in voorbije jaren. (Philip Bokeloh)