Woningmarktmonitor - Recessie- en rentegevaar tasten vooruitzichten woningmarkt aan

Samenvatting:

De economische vooruitzichten verslechteren in rap tempo. De inflatie loopt op door de hogere energieprijzen. De stijging dreigt zich ook in de inflatieverwachtingen te nestelen, waardoor de op papier tijdelijke inflatiestijging mogelijk een permanent karakter krijgt. Dit geldt eens temeer, omdat de inflatieverwachtingen toenemen. Het laatste is iets waar centrale bankiers ongerust over zijn. Zij maken zich op om het monetair beleid te verkrappen door minder financiële schuldtitels aan te kopen en de officiële rentetarieven te verhogen. Dit vertaalt zich in een stijging van de rente op overheidsleningen, wat gepaard gaat met hogere hypotheekrentes. Daarmee liggen de jaren van aanhoudende daling van de hypotheekrente achter ons. Dit heeft zijn weerslag op de woningmarkt, want de hypotheekrente is een bepalende factor bij de vaststelling van het bedrag dat kan worden geleend bij woningaanschaf.

Een hogere hypotheekrente zal zich vertalen in een daling van het aantal transacties. Die zullen namelijk moeilijker tot stand komen indien verkopers een hoog bedrag in hun hoofd hebben en kopers niet in staat zijn om dit bedrag op tafel te leggen door gebrek aan toegang tot financiering. Deze frictie zal in eerste instantie leiden tot een daling van het aantal transacties en een toename van de voorraad woningen te koop, iets wat de afgelopen maanden al zichtbaar was. In onze vorige publicatie gingen wij ervan uit dat het aantal transacties dit jaar met 15 procent zou dalen en volgend jaar zou stabiliseren. Gelet op de daling tot dusver, de groeiende economische problemen in de tweede helft van het jaar en de strubbelingen in de bouw is dit waarschijnlijk te positief ingeschat. Wij stellen onze raming daarom bij naar -17,5 procent dit jaar en -2,5 procent volgend jaar.

In tweede instantie zal, met enige vertraging, de prijsontwikkeling volgen. Nu nog stijgt de prijsindex van het kadaster extreem hard, met 18,8 procent jaar-op-jaar in mei. Maar er zijn signalen van verandering. Er wordt nog steeds vaak overboden, maar minder fors dan voorheen. Wij gaan er vanuit dat de prijsstijging zal afzwakken. De gemiddelde stijging zal dit jaar uitkomen op 15 procent en volgend jaar op 2,5 procent. Eerder gingen wij uit van respectievelijk 12,5 en 5 procent. De reden voor de verhoging dit jaar is dat de realisaties tot dusver het jaargemiddelde omhoog trekken. Volgend jaar is die ‘luxe’ er niet. Door de hogere rente en de recessiedreiging zal het jaargemiddelde veel lager uitvallen. Ook in de jaren daarna zal de prijsontwikkeling gematigd zijn, omdat het verlies aan koopkracht minder ruimte laat voor de hypotheekuitgaven. Het Nibud zal de inkomensleennormen verder aanscherpen. In combinatie met een hogere hypotheekrente betekent dit dat huizenkopers minder kunnen lenen.