Woningmarktmonitor - Groeiende onzekerheid na Russische inval
De huizenprijzen blijven stijgen, maar minder hard dan voorheen. Het lagere vertrouwen is een voorbode van verdere afname van het aantal woningtransacties. De hypotheekrente stijgt weer na jaren van daling, maar blijft historisch laag. De hoge energieprijzen benadrukken het belang van woningverduurzaming
Wij houden vast aan onze eerder afgegeven prijsramingen. Dit jaar zullen de huizenprijzen volgens ons met 12,5% stijgen en volgend jaar met 5%. Vorig jaar stegen de prijzen nog met 15,2%. Reden voor de afzwakking is de betaalbaarheid van de woningmarkt. Die verslechtert door de scherpe waardestijging en doordat de reële inkomens onder druk staan vanwege de hoge inflatie. Verder wordt de betaalbaarheid getemperd door de hypotheekrente. De hypotheekrente stijgt onder invloed van de hardnekkig hoge inflatie en de reactie daarop van centrale banken. Die proberen de inflatie te beteugelen door het monetair beleid versneld te verkrappen. Daarnaast stijgt de hypotheekrente door de hogere risicopremies op financiële markten. Sinds de Russische inval in Oekraïne zijn de financieringslasten voor hypotheekverstrekkers opgelopen.
De ramingen van het aantal transacties stellen wij wel naar beneden bij: voor 2022 van -10% naar -15% en voor 2023 van +5% naar 0%. De oorlog in Oekraïne zorgt voor onrust, ook bij woningzoekers. Dat vertrouwen stond al onder druk doordat er weinig woningen te koop staan. Bij gebrek aan betaalbaar aanbod geven veel woningzoekenden de moed op en staken hun zoektocht. De doorstroming op de woningmarkt zou kunnen verbeteren als er meer nieuwbouwwoningen bij komen. Dat is ook de inzet van de regering. Maar vooralsnog is er weinig zicht op een sterke woningbouwtoename. Met de stijgende materiaalkosten, het gebrek aan personeel en de hoge grondkosten lijkt het aantal obstakels eerder toe dan af te nemen. Hier komt bij dat het milieu, het klimaat en de volksgezondheid uitdagingen vormen. Dat maakt het twijfelachtig of alle voorgenomen woningbouwplannen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.
Behalve nieuwbouw vereist ook de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad veel aandacht. De recente, scherpe stijging van de energielasten onderstreept de noodzaak van het aardgasverbruik terugdringen. Daarvoor is het nodig woningen beter te isoleren. Het merendeel van de woningen heeft nu nog een te laag energielabel, waardoor energie verloren gaat. Afhankelijk van het bouwjaar behoeven de gevel, de vloer, het dak én de ramen verbetering. Het resterende energieverbruik dient in de toekomst op andere energiebronnen te steunen dan aardgas. Daarbij zijn de belangrijkste alternatieven een elektrische waterpomp (aangedreven door wind- en zonne-energie), een aansluiting op het warmtenet (zo nodig aangevuld door een elektrische waterpomp) en groen gas (bijvoorbeeld gewonnen uit gft-afval, mest en slib). Deze energietransitie vergt geld, mankracht en organisatie.