Hogere hypotheekrente leidt tot afkoeling woningmarkt

Tot voor kort stond het reguliere 10-jaars hypotheektarief op 1,9 procent. Met een gezamenlijk inkomen van zeg EUR 100.000 kan op basis van de Nibud-inkomensleennormen dan EUR 548.000 worden geleend. Stijgt de hypotheekrente met twee procentpunten naar 3,9 procent, zoals de afgelopen maanden gebeurde, dan daalt dit bedrag naar EUR 512.000. De stijging heeft dus ingrijpende gevolgen voor het bedrag dat woningkopers kunnen lenen. In de tussentijd is de prijs van een gemiddeld huis gestegeen met meer dan 5 procent, wat de betaalbaarheid niet ten goede komt.

Minder transacties

Als kopers minder geld kunnen lenen voor woningaanschaf, heeft dat in eerste instantie vooral gevolgen voor het aantal woningtransacties. De kans slinkt dat geïnteresseerden de vraagprijs kunnen bieden. Of daarboven zoals de afgelopen jaren steeds vaker voorkwam. Wanneer een huis te koop komt, zullen er zich waarschijnlijk minder belangstellenden melden.

En inderdaad, in de eerste vier maanden van dit jaar zijn er 60.000 woningen verkocht, 25.000 minder dan in dezelfde periode van 2021, 10.000 minder dan in 2020 en 5.000 minder dan in 2019, al moet hierbij worden aangetekend dat in 2021 het aantal transacties piekte door veranderingen in de overdrachtsbelasting en ook 2020 een bijzonder jaar was in verband met de uitbraak van corona.

De hogere rente heeft ook zijn weerslag op het vertrouwen in de woningmarkt. De marktindicator van Vereniging Eigen Huis is de afgelopen maanden gedaald van 97 in januari naar 92 in april. Eerder stond de indicator ook al onder druk, vooral als gevolg van het beperkte aanbod van woningen te koop. Inmiddels vormt de stijging van de hypotheekrente een mogelijk nog grotere zorg.

Verschuiving monetair beleid

De rentestijging wordt veroorzaakt door stijgende marktrentes, die het gevolg zijn van de hoge inflatie en de renteverhogingen die centrale banken naar verwachting zullen doorvoeren. Jarenlang lag de inflatie onder het streefniveau van centrale banken. Inmiddels niet meer door de piekende energieprijzen en de combinatie van rap herstel van de vraag na wereldwijde versoepelingen van lockdownmaatregelen en een door productieverstoringen achterblijvend aanbod. De lockdowns in China duren voort en het internationaal vervoer is ernstig verstoord.

Normaal gesproken zouden deze factoren hooguit tijdelijk moeten zijn en spoedig uit de inflatiecijfers dienen te verdwijnen. Weinig om ongerust over te zijn dus. Toch zijn centrale banken wel degelijk bezorgd, want de arbeidsmarkt is in sommige landen erg krap en de inflatieverwachtingen bij gezinnen en bedrijven nemen allengs toe.

Met oog hierop schroeven centrale banken in hoog tempo hun obligatieaankoopprogramma’s terug en verhogen zij hun officiële rentetarieven. Dit leidt tot een verslechtering van de financieringscondities. De rente op staatsleningen, een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrente, stijgt. Daarnaast zorgt dit ook voor onrust op financiële markten, die hierdoor een stuk beweeglijker zijn en waardoor de financiële risico’s toenemen.

Hogere kosten hypotheekverstrekkers

De combinatie van een hogere rente op staatsleningen en toenemende risico’s op financiële markten vertaalt zich in extra kosten voor hypotheekverstrekkers. Als we bijvoorbeeld kijken naar de markt voor gedekte obligaties , dan is het effectieve rendement van door Nederlandse banken uitgegeven obligaties gestegen naar 2,1 procent begin juni. Begin dit jaar was dit nog 0,4 procent. Banken gebruiken gedekte obligaties vooral voor de financiering van hypotheken, en de stijgende rentes vertalen zich in toenemende financieringskosten.

Deze hogere kosten proberen zij door te berekenen via hogere hypotheektarieven voor klanten, althans voor zover de concurrentie dat toelaat.

Ook hypotheekgevers reageren. Huizenkopers proberen bijvoorbeeld hun financiële rekstok te verlengen door te kiezen voor leningen met een minder lange rentevastlooptijd. De rente daarop is lager, zodat het maximumleenbedrag hoger uitvalt. Daarnaast kiezen veel doorstromers ervoor hun hypotheekrente mee te nemen in plaats van over te sluiten, zoals voorheen vaak gebeurde.

Eerste signalen afkoeling

De stijging van de hypotheekrente heeft zich nog niet in de huizenprijsontwikkeling vertaald. Doorgaans vergt dat meer tijd. Maar de eerste signalen van een verschuiving dienen zich wel aan. De NVM signaleerde dat er weer meer woningen te koop staan. Enerzijds komen er weer meer woningen in aanbod. Anderzijds worden woningen minder snel verkocht. Verder komt overbieden iets minder vaak voor.

De woningmarkt staat dus op een keerpunt. Of er ook een correctie met prijsdalingen aankomt, is allesbehalve zeker. Het risico daarop zal toenemen als mensen hun baan verliezen en de inkomens onder druk komen. Gelet de krapte op de arbeidsmarkt is het nog niet zover. Daarnaast is ook de beschikbaarheid van woningen een relevant thema. Zo lang de bouw ruim achterblijft bij de vraag, blijft de woningmarkt krap.

Tot slot is de reactie van woningbeleggers van belang. De afgelopen jaren zijn die in grote getale toegestroomd. Keren zij de markt de rug toe nu de rente stijgt en de overheid de huurregels aanscherpt, of houden zij juist vast aan hun belegging. Traditioneel biedt woningverhuur en -bezit bescherming tegen inflatie.

Hoe dan ook een periode van afkoeling lijkt zeker aan te breken. Maar na een periode van prijsstijgingen van 20 procent is dat niet meer dan normaal, en gezond. (Philip Bokeloh, Joost Beaumont)