Klimaatverandering en de Nederlandse woningmarkt - Inzichten en beleidsadviezen

Climate change and the Dutch housing market: Insights and policy guidance based on a comprehensive literature review

Auteurs: Mirjam Bani (ING), Ester Barendregt (Rabobank), Marieke Blom (ING), Sander Burgers (ING), Carola de Groot (Rabobank), Rianne Hordijk (ING), Anne Nobel (Rabobank), Sandra Phlippen (ABN AMRO), Bram Vendel (ABN AMRO)

Samenvatting:

Kosten klimaatbestendige woningmarkt voorlopig beheersbaar,maar tweedeling ligt op de loer

• Klimaatverandering en klimaatbeleid maken wonen komende jaren flink duurder

• Klimaatverandering en klimaatbeleid brengen extra kosten mee voor Nederlandse woningbezitters

• Nederland als geheel kan deze kosten dragen en de klimaatrisico’s tot de eeuwwisseling opvangen. Wel heeft een deel van de woningeigenaren hulp nodig om de woning aan te kunnen passen

• Klimaatadaptief bouwen moet de norm worden. En een plan is nodig om Nederland voor de lange termijn klimaatbestendig te maken, ook in meer extreme klimaatscenario’s na 2100

• De kosten van verduurzaming en van schadeherstel dreigen de bestaande ongelijkheid op de woningmarkt te vergroten

• Een verplicht uniform klimaatlabel kan ervoor zorgen dat klimaatrisico’s beter in de woningwaarde worden weerspiegeld. Dat voorkomt ongemerkt doorschuiven van risico’s en helpt de koper om herstel te financieren

• Beleid om woningen te verduurzamen moet rekening houden met financiële draagkracht. Daarom heeft een verduurzamingsplicht bij aankoop de voorkeur boven steeds hogere energiebelastingen

Wereldwijd was 2023 het warmste jaar ooit gemeten. Bosbranden teisterden de continenten en oceanografen geloofden hun ogen niet bij het zien van de temperaturen van het oceaanwater. In ons land werd 2023 het natste jaar sinds de metingen meer dan een eeuw geleden begonnen. Nederlanders zullen zich later misschien vooral de laatste weken van het jaar herinneren, waarin de regen geen einde leek te kennen. Het water in de rivieren steeg en steeg. Bij Deventer dreigde de IJssel zelfs de binnenstad in te stromen.

In vervolg op ons eerdere onderzoek “Een grondige renovatie voor de woningmarkt” bogen we ons het afgelopen jaar over de vraag – vanuit maatschappelijk perspectief – wat klimaatverandering in het bijzonder betekent voor de Nederlandse (koop)woningmarkt. Wonen wordt door klimaatverandering en klimaatbeleid duurder, omdat extra kosten moeten worden gemaakt. De grootste uitgave is het om de totale woningvoorraad energiezuiniger te maken. De kosten hiervoor tellen op tot jaarlijks ongeveer 1 procent van het bbp tot 2050. Wel verdient een deel van deze uitgaven zich terug via lagere energierekeningen en hogere woningwaardes. De tweede grootste post is het aanpassen van de stedelijke openbare ruimte aan wateroverlast, droogte en hitte (jaarlijks ongeveer 0,2 procent van het bbp tot 2050). De derde grootste kostenpost is het repareren van funderingen die verzakken of rotten door droogte en bodemdaling (jaarlijks minder dan 0,2 procent van het bbp tot 2050). De geplande dijkversterkingen tegen overstromingen door doorbraken van de belangrijkste dijken zijn - in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht – het minst kostbaar (jaarlijks ongeveer 0,1 procent van het bbp tot 2050).

Er komt dus veel op de woningmarkt af. Wat is er nodig om de aanpassingen tijdig en efficiënt te bereiken? En dat op een manier waarbij de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen? We stelden een bibliotheek samen van actuele kennis [link bijlage synthese] en spraken met talloze experts die gul hun kennis en tijd ter beschikking stelden. In onze analyse [link synthese] leerden we deze tien lessen:

1. De stijging van de zeespiegel blijft tot de eeuwwisseling voor Nederland beheersbaar, tegen acceptabele investeringen. Dat leren we van klimaatexperts en dijkenbouwers op basis van de laatste klimaatscenario’s voor Nederland. Wel blijft het belangrijk om de vinger aan de pols te houden, want hoe het klimaat precies verandert, hangt nog van veel dingen af. Vooral voor na 2100 zijn de onzekerheden groot. Daarom is nu al een plan nodig om Nederland voor de lange termijn klimaatbestendig te maken. Ook meer extreme scenario’s moeten daarbij worden meegewogen.

2. Droogte en extreem weer zijn de belangrijkste oorzaken van klimaatschade aan Nederlandse woningen. Droogte omdat het bestaande problemen met funderingen van huizen verder vergroot. En extreem weer (zoals hevige regenbuien) omdat het leidt tot lokale schade aan huizen. Extreme regenval in gebieden stroomopwaarts (ook in Duitsland en België) kan er ook toe leiden dat rivieren buiten hun oevers treden en flinke wateroverlast veroorzaken. Tegelijkertijd wijzen experts erop dat de kans op overstromingen kleiner wordt doordat de dijken de komende jaren verder worden verstevigd.

3. De aanpassing van de Nederlandse huizen aan klimaatverandering is op landelijke schaal goed te dragen voor Nederland als geheel. Wel kunnen individuele huishoudens hard worden geraakt. Schade aan funderingen kan voor individuele huishoudens namelijk aanzienlijk zijn. Dat is problematisch voor huishoudens die tegelijk financieel minder weerbaar zijn. Op landelijke schaal gaat het om een relatief kleine groep. Maar in sommige buurten zien we een concentratie van deze huishoudens. Voor hen is steun nodig. Het ligt voor de hand om daarvoor het budget te verhogen van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, dat binnenkort landelijke dekking krijgt.

4. Omgaan met schade door extreem weer en lokale overstromingen vraagt vooral om duidelijkheid over verzekerbaarheid en verzekeringsvoorwaarden. Verzekeraars en overheid staan aan de lat om deze duidelijkheid te bieden. In het buitenland zien we dat wanneer verzekeringen dekking bieden voor deze risico’s op schade, de prijzen van woningen deze risico’s ook beter reflecteren.

5. Klimaatrisico’s zijn nog maar beperkt ingeprijsd in de Nederlandse woningprijzen. De kosten komen daardoor terecht bij volgende kopers – vaak jongvolwassenen. Dit roept de vraag op: welke generatie draagt de kosten? Zo zorgt klimaatverandering voor een nieuw verdelingsvraagstuk op de woningmarkt. Bij klimaatrisico’s maakt het namelijk veel uit op welk moment deze aan het licht komen. De starter die een woning koopt en niet weet dat de fundering op het punt staat om het te begeven, koopt een kat in de zak. Daarom moet het snel verplicht worden om bij verkoop alle beschikbare én betrouwbare informatie over klimaatrisico’s beschikbaar te stellen. En op termijn is een verplicht uniform klimaatlabel wenselijk. Zo komen de bekende klimaatrisico’s sneller tot uitdrukking in de waarde van de woning. Zodat de kosten eerlijk worden verdeeld tussen huidige en toekomstige eigenaren. En zodat risico’s niet ongemerkt gaan opstapelen. Zeker, het is ingewikkeld en kost tijd om zo’n klimaatlabel te ontwikkelen. Maar overheid, taxateurs, banken, verzekeraars en kennisinstellingen kunnen daarvoor de handen ineen slaan.

6. Ons land aanpassen aan de fysieke risico’s van klimaatverandering gaat gepaard met grote uitdagingen. Zo vraagt het goed managen van water veel ruimte. Nederland doet er alles aan om zijn primaire waterkeringen op orde te houden. Ook is het besef er dat we veel beter rekening moeten houden met ‘bodem en water’ in de keuzes waar we bouwen. Toch staat ‘klimaatadaptief bouwen’ in de meeste regio’s nog onvoldoende op de radar. Het is van belang om ‘lock-ins’ te voorkomen: dat we nu bouwen op plekken die we dan later tegen te hoge kosten moeten veiligstellen. Bij nieuwbouw moeten we meteen de opvang van water in de wijk goed regelen en leefruimtes beschermen tegen hitte. Dat kost relatief weinig en voorkomt latere schade, bijvoorbeeld door meer groen in de wijk in te zetten. Hier ligt een taak voor de Rijksoverheid om normen te stellen. Ook zullen gemeentelijke investeringen nodig zijn om wijken weerbaarder te maken tegen de gevolgen van klimaatverandering. Gemeentes kunnen bewoners – die hierdoor de waarde van hun huis zullen zien toenemen - vragen om aan de investeringen mee te betalen via aangepaste lokale heffingen.

7. ‘Klimaat-tweedeling’ ligt echter op de loer: een woningzoekende die minder te besteden heeft, zal eerder een woning kopen in een buurt waar problemen zoals wateroverlast of juist funderingsschade voor een prijsdaling hebben gezorgd. Net zoals vroeger in Nederland armen op zompige gronden woonden, terwijl de rijken hun huizen konden bouwen op de hoge gronden van het Gooi, de Haarlemmerhout en de Haagse duinwijken. Zo dreigen bestaande ongelijkheden op de woningmarkt nog groter te worden. Het is belangrijk om hier in woningmarktbeleid aandacht voor te hebben. Dat kan bijvoorbeeld door ruimte te reserveren voor lage inkomens op duurdere, klimaatweerbare locaties.

8. De verduurzaming van Nederlandse woningen loopt achter bij de klimaatdoelen. Veel huishoudens zijn daarom ook nog altijd kwetsbaar voor energieprijsstijgingen. We verwachten dat de energieprijzen – in de markt en door beleid - langdurig hoger zullen blijven dan voor de energiecrisis van 2022. Dat draagt bij aan een positieve business case van investeringen in de energiezuinigheid van de woning. Toch komen veel mensen nog niet in beweging. De kosten en baten van maatregelen zijn vaak moeilijk te doorzien en mensen zien ook op tegen het “gedoe”. Wat kan helpen? De overheid kan meer duidelijkheid geven over toekomstige minimumeisen en verduurzaming voor huishoudens gemakkelijker maken, zoals met betere informatie.

9. Beleid om verduurzaming te stimuleren moet ook rekening houden met de financiële draagkracht van huishoudens. Hogere belastingen op gas zijn effectief, maar raken huishoudens met lagere inkomens zwaarder. Wij zien daarom voordeel in een verduurzamingsplicht bij aankoop. Dit verhoogt immers de maandelijkse energierekening niet, en zorgt ervoor dat de kosten om de woning energiezuiniger te maken beter worden gereflecteerd in de aanschafprijs van de woning.

10. De verduurzaming van de Nederlandse huizen is afhankelijk van goed functionerende elektriciteits- en warmtenetten met voldoende capaciteit. Investeringen hierin vragen hoge prioriteit. We zullen daarnaast maximaal creatief moeten worden in het aanpassen van onze energievraag op momenten dat het aanbod niet aansluit.

Tot besluit

Hoe we omgaan met de verdeling van de kosten die gepaard gaan met klimaatverandering en klimaatbeleid is een van de belangrijkste vragen. Draagt de huidige of de toekomstige bewoner de kosten voor funderingsherstel? Betaalt de Drentenaar mee aan de dijk die in de toekomst nodig is om nieuwbouw in laaggelegen polders veilig te houden? Stimuleren we woningisolatie via energiebelasting of via regels? In het eerste geval heeft de huurder daar meer last van, in het tweede geval allereerst de verhuurder. Net als de WRR vinden wij dat het belangrijk is dat er meer aandacht komt voor de verdeling van de kosten waarbij expliciet wordt meegewogen hoe rechtvaardig en eerlijk die verdeling is.