Hypotheekrentestijging tempert consumptiegroei

Maandlasten stijgen vooral voor starters

Het directe effect op de consumptie via de hogere rentelasten is vooralsnog beperkt. Er zijn niet veel zittende eigenaren die op korte termijn door de rentestijging worden geraakt. Van de uitstaande hypotheekcontracten heeft op dit moment slechts 4% een flexibel rentetarief.

Bovendien waren langlopende rentevast periodes de afgelopen jaren erg populair in verband met de lage rente. Rentevast periodes van 20 jaar of langer waren de afgelopen jaren eerder regel dan uitzondering. Dit neemt niet weg dat in de komende vijf jaar de rentevast periode afloopt bij een vijfde van de uitstaande hypotheekleningen.

Het laatste hoeft echter niet te betekenen dat de rente omhoog gaat bij degenen die hun hypotheek moeten herfinancieren, want veel van de aflopende hypotheken zijn afgesloten toen de hypotheekrente nog veel hoger stond. In 2012 was de 10-jaars hypotheekrente volgens DNB-cijfers gemiddeld 5,1%. Degenen die hun hypotheek moeten herfinancieren, kunnen straks waarschijnlijk lagere maandlasten tegemoet zien dan zij nu betalen, ook al is de rente recent gestegen.

Ook doorstromers hoeven niet heel veel last te ervaren van de recente hypotheekrentestijging. Zij kunnen hun rente namelijk meenemen wanneer zij verhuizen. Daarmee worden ze dus slechts met de hogere hypotheekrente geconfronteerd voor zo ver het nieuwe hypotheekbedrag het oude hypotheekbedrag overtreft.

De groep die wèl last heeft van de hypotheekrentestijging zijn koopstarters. Bij woningaanschaf worden zij geconfronteerd met hogere hypotheeklasten. Berekeningen van Calcasa wijzen uit dat de bruto hypotheeklasten voor een gemiddelde woning sinds het begin van dit jaar met EUR 500 per maand zijn gestegen bij annuïtaire hypotheken en met EUR 650 bij aflossingsvrije hypotheken.

Annuïtaire hypotheken zijn bij starters de meest gebruikte hypotheekvorm. Als er dit jaar evenveel koopstarters zijn als vorig jaar, namelijk 80.000, dan stijgen de bruto jaarlasten voor de nieuwe groep starters dus met tegen EUR 0,5 mld. Na correctie voor de hypotheekrenteaftrek is dat omstreeks EUR 0,3 mld. Dit geld kan niet voor consumptie worden aangewend.

Huizenprijzen blijven vooralsnog consumptie stimuleren

De hogere hypotheekrente kan ook indirect op de consumptie aangrijpen via de woningwaardes. Een hogere hypotheekrente tempert de prijsstijging en kan de huizenprijzen zelfs omlaag drukken. In dat laatste geval neemt de overwaarde af, wanen huizenbezitters zich minder rijk en geven zij minder makkelijk geld uit.

Dit zogenaamde vermogenseffect is doorgaans beperkt. Pas als de waarde tot onder het uitstaande hypotheekbedrag daalt, worden huizenbezitters nerveus en bezuinigen zij op hun uitgaven. Tijdens de vorige crisis gebeurde dit op grote schaal in Nederland, waardoor de consumptie hier meer onder druk stond dan in andere landen.

Vooralsnog is er geen sprake van een daling van de huizenprijzen, waardoor het vermogenseffect niet aan de orde is, laat staan dat de consumptie wordt afgeremd doordat woningbezitters met hun huis ‘onder water’ staan.

Mocht hier verandering in komen, dan is het goed te weten dat het vermogenseffect sterker is bij een neerwaartse dan bij een opwaartse prijsaanpassing. Als vuistregel nemen wij aan dat woningeigenaren bij een prijsstijging een zestigste van hun overwaarde van de afgelopen vijf jaar consumeren en bij een prijsdaling een twintigste van hun onderwaarde van de afgelopen vijf jaar consuminderen.

Vooralsnog is er een stevige buffer, want de waarde van de voorraad eigen woningen ligt met zo’n EUR 5.000 mld in totaal zo’n EUR 700 mld hoger dan in 2017. Als onze vuistregel klopt, levert dat een stimulans voor de consumptie op van EUR 11 mld per jaar.

Effect woningmarkt op consumptie per saldo nog positief

Per saldo versterkt de woningmarkt dus nog altijd de consumptie. Wij houden er echter rekening mee dat het versterkende effect door de rentestijging allengs kleiner wordt als gevolg van stijgende maandlasten en de naar verwachting straks minder stevige stijging van de woningwaardes.