Huizen met gemelde funderingsproblemen leveren minder op

Het rapport is tot stand gekomen door een samenwerking van Brainbay, de ABN AMRO Hypotheek Groep en het Economisch Bureau van ABN AMRO. De overige auteurs zijn: Steven Hommes, Senior Data Scientist bij Brainbay; Christiaan Schreuder, Riskmanager hypotheken ABN AMRO Bank; Fonger Ypma, CEO Brainbay

Onderstaand het persbericht. Het hele rapport is te lezen op de site van ESB: Gemelde funderingsschade leidt tot forse prijskorting bij woningverkoop

Weinig bekend over funderingsproblemen in woningen

Koophuizen waarvan van tevoren wordt gemeld dat de fundering mankementen vertoont, leveren bij de verkoop gemiddeld 12 procent (47.000 euro) minder op, terwijl herstelde funderingen 2 procent méér opleveren. Dit prijsverschil komt in grote lijnen overeen met de herstelkosten: 50.000 tot ruim 100.000 euro per woning. Met behulp van tekstanalyse van verkoopteksten uit de NVM-database hebben onderzoekers van Brainbay* en ABN AMRO, de prijseffecten van gemelde funderingskwaliteit in kaart gebracht. Bij veruit de meeste panden is weinig bekend over de kwaliteit van de fundering. Zowel uit gegevens van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek als uit de analyse van verkoopteksten blijkt dat slechts bij één op de veertig woningen informatie beschikbaar is over de kwaliteit van de fundering. In slechts 2,2 procent van de verkoopteksten wordt de kwaliteit van de fundering vermeld. Naar schatting heeft of krijgt één op de vier huizen met een bouwjaar van voor 1970 te maken met funderingsproblemen**. Voor de meeste panden met bestaande of toekomstige funderingsproblemen bestaat nu dus nog geen prijskorting. Dat maakt een grotere transparantie over de staat van funderingen wenselijk, concluderen ABN AMRO en brainbay in een ESB-rapport dat vandaag is gepubliceerd.

Risico’s op funderingsproblemen nemen toe door klimaatverandering

Klimaatverandering kan het risico op funderingsproblemen daarnaast verder vergroten. Zo zorgt langdurige droogte voor bodemdaling en fluctuaties in de grondwaterstand, wat de kans op paalrot en verzakking van funderingen vergroot. Sandra Phlippen, hoofdeconoom van ABN AMRO, benadrukt dat het daarom van groot belang is dat de prijseffecten van slechte funderingen geleidelijk ingeprijsd worden. “Wat voorkomen moet worden, is dat deze ingrijpende gevolgen van de klimaatverandering kopers en verkopers niet overvallen. Als de prijskorting voor een slechte fundering in lijn is met de herstelkosten, kan een koper de prijskorting gebruiken om herstel te financieren. Wat zorgwekkend is, is dat er veel meer funderingsproblemen bijkomen die nog onbekend zijn bij verkoper en koper en dat deze in de toekomst tot een prijskorting kunnen leiden.”

2 procent hogere verkoopprijs voor panden met herstelde fundering

Als een herstelde fundering wél wordt gemeld, is juist sprake van een verkoopprijs die gemiddeld 2 procent (13.500 euro) hoger ligt. “Voor alle woningtypen geldt dat ons woningwaardemodel een significant negatief verschil geeft tussen de transactieprijs van woningen met een gemelde slechte fundering en de woningwaarde als de staat van de fundering onbekend is. Het verschil tussen slechte en herstelde panden kan oplopen tot maar liefst 60.000 euro. Dit prijsverschil is in lijn met de herstelkosten”, vertelt Fonger Ypma, CEO van brainbay. “Uit ons onderzoek blijkt verder dat het prijseffect groter is voor twee-onder-één kap en vrijstaande woningen dan voor appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen. Hetzelfde geldt voor de extra prijs die men voor een herstelde woning bereid is te betalen, ten opzichte van de gemiddelde woning; voor vrijstaande en twee-onder-één kap woningen is dit 6 procent van de woningwaarde, terwijl dit voor de overige woningtypes op 2 procent ligt.”

Grotere transparantie kan ertoe leiden dat kopers herstelkosten met verkopers delen

De risico’s van een slechte fundering komen nu vooral bij kopers te liggen als hierover geen informatie beschikbaar is en er dus ook geen prijskorting voor zo’n grote schadepost is. Zodra duidelijk wordt gemeld dat de fundering gebreken vertoont, is de korting van de koper ongeveer gelijk aan de herstelkosten. In het beste geval zorgt meer transparantie ervoor dat hoe groter de kans is op funderingsproblemen, hoe groter de prijskorting zal zijn. Kopers en verkopers dragen dan samen de kosten van het herstel van de fundering.

*Het woningwaardemodel van brainbay maakt gebruik van machine learning en is gebaseerd op de NVM-database, die een rijke set aan kenmerken bevat. Hierin is o.m. de kwaliteit van de woning meegenomen, die mede wordt bepaald door beeldherkenning-algoritmes toe te passen op foto’s van o.m. keuken en badkamer. De waarde die het model afgeeft voor een woning op de transactiedatum is vergeleken met de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijs. Ook zijn aanbiedingsteksten op o.a. Funda tussen januari 2019 en juni 2022 m.b.v. tekstmining onderzocht op vermelding van funderingskwaliteit. ** Volgens FunderMaps (2020) - database van Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) voor analyses naar funderingsrisicogebieden - is de inschatting dat circa 1 miljoen woningen in Nederland met funderingsproblemen te maken hebben of kunnen krijgen