SustainaWeekly - Energieverbeteringen verzachten pijn voor woningbeleggers

Strategie: De nog goed te keuren Wet Betaalbare Huur heeft geleid tot zorgen onder beleggers in Nederlands residentieel vastgoed vanwege huurverlagingen en huurregulering. Woningen van kleine beleggers hebben vaak nog een slecht energielabel. Wij laten zien dat een verhoging van het EPC-label het mogelijk maakt om aan de aankomende huurregulering te ontsnappen, terwijl de renovatie-investering niet alarmerend hoog is. Het investeerdersrendement na renovatie blijft acceptabel.

Economie: EU-ETS 2 is een nieuw afzonderlijk 'cap and trade'-systeem dat betrekking heeft op emissies van het wegvervoer, de gebouwde omgeving en industriële sectoren die niet onder EU-ETS vallen. Het systeem voorziet in een geleidelijke invoering met emissierapportage en -monitoring vanaf 2025 en 2027 als eerste nalevingsjaar. Het is belangrijk om de effecten van EU-ETS II in combinatie met ander klimaatbeleid te analyseren om een efficiënte overgang te bewerkstelligen.

Verduurzaming kan de pijn voor woningbeleggers verzachten

• Wet betaalbare huur geeft woningbeleggers zorgen vanwege huurafslagen en huurregulering

• Woningen van kleine beleggers hebben vaak nog een slecht energielabel

• In veel gevallen zorgt een labelsprong ervoor dat de woning in het vrije segment kan worden behouden terwijl de verduurzamingsinvestering niet schrikbarend hoog is

• Het rendement na verduurzaming blijft dan ook op een acceptabel niveau

De huurprijzen voor woningen in de vrije sector zijn de afgelopen jaren enorm gestegen, specifiek in de grote Nederlandse steden. Dit tast de betaalbaarheid voor huisvestiging van huishoudens met modale inkomens aan en de overheid voelt zich hierdoor genoodzaakt om in te grijpen. De inmiddels demissionair minister van Volkshuisvestiging heeft al een tijd een wet in de maak, genaamd Wet Betaalbare Huur, waardoor er voortaan ook een huurplafond komt voor wat zich nu kwalificeert als vrijesectorwoningen. Woningbeleggers, die inmiddels ook al tegen een hoge overdrachtsbelasting aanlopen, zijn geschrokken van deze maatregel en de weerslagen die dit kan hebben op hun rendement. Echter, de wet geeft ook mogelijkheden om het pand alsnog in de vrije sector te exploiteren wanneer er een verduurzamingsrenovatie plaatsvindt.

De omstreden wet nog moet worden goedgekeurd, terwijl we aan de vooravond van verkiezingen staan en sommige politieke partijen die de peilingen leiden hun afkeur al hebben laten doorschemeren. Desalniettemin, bestaat er een kans dat we wet alsnog wordt aangenomen en in dit artikel willen we de consequenties schetsen voor woningbeleggers, door uit te gaan van een theoretische investering zonder- en met energierenovatie op basis van een woning die op basis van de voorstel wet in het gereguleerd segment zou vallen.

Wat houdt de wet precies in?

De wet beoogt een nieuwe categorie van gereguleerde midden-huur te creëren die, net als in het sociale segment, de huur bepaalt aan de hand van het woningwaarde stelsel (WWS). In het WWS worden aan een woning punten toegeschreven op basis van kenmerken zoals oppervlakte, aantal individuele ruimtes, afwerking, de WOZ waarde, maar ook het energielabel. De puntengrens voor sociale huur met een huurplafond van EUR 808 ligt nu op 145. De wet beoogt dat woningen die tussen de 145 en 187 punten scoren, een huurplafond van EUR 1,100 krijgen. Voor de bestaande huurcontracten van nu nog vrije markt sector huurwoningen, zal na de invoering van de midden-huur categorie geen wijziging in de huurprijs plaatsvinden. Echter is de verhuurder bij mutatie verplicht de prijs aan het plafond aan te passen. Verder kan een belegger de huur jaarlijks alleen verhogen met de cao loonontwikkeling plus 0.5%. Voor nieuwbouw die in het midden-huur segment valt, kan er onder bepaalde voorwaarden een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 5% worden doorgevoerd. De maatregelen blijven gelden totdat de beschikbaarheid van betaalbare huur woningen weer voldoende is.

Op basis van een afslag op de huur bij mutatie en de al geldende maatregelen van een hogere overdrachts- en inkomstenbelasting lijkt het erop dat de maatregel tot een enorme verslechtering van het huurrendement leidt. Echter, calculatietools (zoals die van de huurcommissie maar ook van de rijksoverheid zelf, zie hier en hier) laten zien dat een gunstiger energielabel ervoor kan zorgen dat de woning in het vrije segment kan blijven. Voordat we een dergelijke voorbeeldcalculatie laten zien, willen we eerst stilstaan bij het belang van het energielabel.

De woning van de kleine belegger heeft vaker een slecht label

Energielabels worden steeds belangrijker op de woningmarkt. Kopers en huurders houden sinds de energiecrisis bij de keuze van een woning steeds meer rekening met de energiezuinigheid van een woning. Het energielabel geeft goed inzicht in het verwachte energieverbruik die daarmee sterk de maandelijkse energielasten bepaald. De maandlasten kunnen bij een slecht energielabel al gauw erg hoog zijn wat de koop en/of huur onaantrekkelijk maakt. Daarnaast wordt de keuze om voor een duurzaam label te kiezen in steeds grotere mate ook gebaseerd op de motivatie om minder CO2 te willen uitstoten.

Ook de registratie van definitieve labels speelt in steeds grotere mate een belangrijke rol in de koop- en huurmarkt. Slechts 44% van de koopwoningen heeft een definitief label, terwijl dit percentage voor huurwoningen boven de 70% ligt. Verhuurde woningen zijn verplicht om een definitief energielabel te hebben bij verhuur. Koopwoningen hebben deze verplichting niet en zijn alleen verplicht om een definitief label te hebben bij de verkoop van een woning. Ook zijn er bij eigen woningbezit, buiten de alom bekende rentekorting op A en B labels, weinig prikkels om een label te laten registreren en ligt het percentage definitieve labels daardoor een stuk lager.

De verdeling van energielabels verschilt sterk tussen de koop- en huurwoningen en nog sterker binnen de huurmarkt. Over het algemeen hebben huurwoningen gemiddeld een beter label dan koopwoningen. Dit komt vooral door corporatiehuur en de private verhuur met meer dan 500 woningen. Bij die laatste groep heeft 84% van de woningen een C label of beter. De private verhuur met minder dan 500 woningen per belegger heeft daarentegen een stuk slechtere label verdeling. Slechts 53% van wat wordt verhuurd heeft label C of hoger, terwijl dit bij het totale woningaanbod 69% is. Kleine verhuurders staan voor een grote verduurzamingsopgave, waar nog veel winst te behalen valt.

Duurzamere woning staat (nog) niet gelijk aan hogere huur

Een duurzamere woning vereist een investering en leidt tot een besparing in energielasten. Maar dit betekent niet direct dat de huur daardoor ook hoger is. Vaak is juist het tegenovergestelde het geval en zijn woningen met een slecht label over het algemeen duurder. Dit komt omdat duurzamere woningen vaak groter zijn en daardoor minder kosten per vierkante meter. Veel vooroorlogse huurwoningen hebben een laag energielabel (zoals F, G) en zijn klein in omvang. Een groot deel van deze woningen staat in de G4-gemeenten en Amsterdam neemt zelfs 30% van totaal aantal F en G woningen voor zijn rekening. Het lijkt er dus op dat de hogere huur locatie gebonden is.

Doordat de duurzaamheidsinvestering en maandelijkse energiebesparing zich niet vertaald in hogere huurprijzen, is het voor veel kleine verhuurders niet rendabel om hun woningportefeuille te verduurzamen. Dit zorgt ervoor dat het gemiddelde energielabel van deze groep verhuurders sterk achterblijft bij de rest van de markt. De grafiek rechtsboven laat zien dat de huur van energie onzuinige woningen (D, E, F, G) aanzienlijk boven het gewenste midden-huur plafond van 1,100 Euro ligt. Een labelsprong biedt een uitweg om alsnog in het vrije segment te kunnen blijven.

Een upgrade van een G naar B label levert 45 extra WWS punten op

Het energielabel speelt een belangrijke rol in de bepaling van de huursom in het sociale segment. Een beter label zorgt voor extra punten waarmee de woning kan verschuiven naar het liberale/vrije-huur segment. Via een tool op de website van de huurcommissie (zie hier) krijg je na het invullen van allerlei relevante gegevens over een woning het potentiële aantal punten die aan een dergelijke woning kan worden toegewezen. We passen de tool toe op een hypothetisch appartement van 70 vierkante meter in Amsterdam met een WOZ waarde van EUR 500,000. Verder heeft het object geen buitenruimte, eenvoudige extra’s in de keuken & badkamer (zoals een inbouwoven en thermostatische kranen), een kleine berging en CV verwarming in alle kamers d.m.v. een boiler. De tabel hieronder laat het verschil in WWS punten zien wanneer dit object een G-label of een B-label heeft. Het resultaat is dat de G-label woning in aanmerking komt voor het midden-huur segment, terwijl de B-label woning met 192 punten net nog in aanmerking komt voor het vrije-segment.

Overigens blijkt uit de tabel dat er ook in de midden-huur regime met een afgetopte WOZ bijdrage wordt gerekend. Hierdoor kan de bijdrage van de WOZ voor het aantal WWS punten nooit meer dan 33.3% zijn. Indien we in dit geval de WOZ volledig lieten meetellen had het aantal punten in bijvoorbeeld het geval van de G-label 19 punten hoger gelegen, wat nu nog vrije segment maar straks als ook als midden-huur zou kwalificeren. Daarentegen, door een sterker aantal punten zonder WOZ die zijn toegewezen aan de B-label woning wordt het effect van aftoppen ook verzwakt en het scheelt slechts twee punten indien de WOZ volledig was meegenomen (dus bij on-afgetopte WOZ zou hier het puntenaantal uitkomen op 194).

Wat is er nodig om van een G- naar een B-label te gaan?

Het voorbeeld hierboven laat een duidelijk verschil zien in het aantal WWS punten tussen een G- en B-label woning. De investeringsopgave die daar tegenover staat moet voor een belegger rendabel zijn. Zo kan hij/zij tijdig verduurzamen en daarmee de toekomstige huurkorting vermijden. Door middel van relatief eenvoudige oplossingen die voornamelijk gericht zijn op energiebesparing, waaronder isolatie, komen we per vierkante meter woonruimte uit op een uitgave van 193 Euro en een jaarlijkse besparing van 250 KWh, zoals te zien is in de tabel op de volgende pagina. Het onderscheid in energielabels ligt, onder andere, in het verbruik per vierkante meter per jaar. Gezien het verbruik per vierkante meter per jaar van een G-label woning meer dan 380 KWh is terwijl een B-label woning op zijn slechts 190 KWh verbruikt, zouden de beoogde maatregelen inderdaad de gewenste sprong in label (en het vermijden van de midden-huur regime) kunnen bewerkstelligen.

5.8 procent verwachte rendement is geen vetpot...

We hebben nu voldoende gegevens om een theoretische belegging van 10 jaar in onze eerder genoemde Amsterdamse woning te berekenen, die van een G-label naar een B-label migreert door middel van de bovenstaande maatregelen. Buitenom de verduurzaming zijn er uiteraard ook andere variabelen waar we rekening mee moeten houden

1. Financieringsstructuur: Gezien de huidige hoge kosten voor vreemd vermogen werken we met een conservatieve kapitaalstructuur van 30% schuld en 70% eigen vermogen. De gehele schuld wordt aan het einde van de looptijd in een keer afgelost en qua rente nemen we het huidige markttarief op een openbare lening uitgegeven door Vesteda, een conservatief gefinancierde fonds dat puur Nederlandse woningen belegt.

2. Bruto aanvangsrendement is 4.4% op basis van het laatste rapport over de stand van Nederlands commercieel vastgoed van Colliers.

3. Een 5 procent jaarlijkse huurgroei lijkt een redelijk aanname voor een vrije sector woning, waarbij we de huur in jaar 1 voor 6 maanden opschorten in verband met de renovatie.

4. De verkoop in jaar 10 gaat tegen een hogere prijs/huur verhouding (25) dan bij aanvang (21.7) in verband met onze verwachtingen voor rentedalingen vanaf volgend jaar.

5. Verduurzamingsopgave: een renovatie van een G- naar een B-label is 193 euro per vierkante meter of 2.7% van de totale woningprijs

6. Onderhoud is conservatief ingeschat op een totale uitgave van 20% van de aankoopprijs dat over 20 jaar wordt uitgesmeerd en dit is tevens bovenop de investeringen die op energiebesparing betrekking hebben. Onderhoudskosten stijgen met 2% per jaar (inflatie)

7. Belastingen: Overdrachtsbelasting bij aanvang is 10.4% van aankoopprijs. Inkomstenbelasting is gelijk aan 32% op een 6% forfaitair rendement (na aftrek van geachte kosten voor schuld en de nieuwe leegwaarde regels).

In de financierings-tabel op de volgende pagina hebben we de bovenstaande variabelen samengevat, wat ook zal dienen als basis van ons rendementsberekening. Hierbij baseren we alles op een 100 EUR investering waarbij de andere variabelen (waar noodzakelijk( worden genormaliseerd naar deze 100 EUR investering aan de hand van huidige markt parameters zoals aanvangsrendement in procent en verduurzamingskosten per vierkante meter. Na aftrek van de rente en aflossing van aangetrokken schuld houdt de belegger een jaarlijkse netto kastroom die dient als rendement op het eigen vermogen. Dit komt neer op een jaarlijks totale rendement van 5.8%. Ter vergelijking, het rendement wordt zwaar negatief indien het object door het aanhouden van de G-label in het midden-huur segment valt vanwege de huurkorting van rond de 45%.

…, maar het kan de lange termijn belegger alsnog over de streep trekken

Uiteraard is 5.8% verwacht rendement geen vetpot en het is slechts 100 basispunten hoger dan wat de geldgever van vreemd vermogen op dit project kan behalen. Echter, vooral gezien onze conservatieve aannames en een uitzicht op lagere basisrentes volgend jaar, lijkt dit alsnog een redelijk rendement voor beleggers op zoek naar aanvulling op vastrentende waardes, zoals pensioenfondsen. Het rendement voor beleggers die het object tegen een lagere prijs hadden aangeschaft en hebben gefinancierd tegen lagere rentes met lange looptijd zou ook hoger moeten uitvallen.

Hierdoor zullen we niet een massale verkoop van woningbeleggers naar het koopsegment zien optreden indien de omstreden wet door een nieuw te kiezen tweede kamer en kabinet alsnog wordt aangenomen. Vooral indien dit gepaard gaat met soepele wetgeving om de renovatieopgave met zo min mogelijk belemmering uit te voeren, er voldoende beschikbaarheid is van klussers & materiaal en subsidies beschikbaar zijn. De bovenstaande berekening heeft geen subsidies meegenomen, maar er is al overheidsgeld voor particuliere beleggers beschikbaar (zie hier).