Macro Watch - Een kritische blik op de stijgende maandlasten van koop en huur
De huurprijsstijgingen over de afgelopen jaren lopen in de pas met de maximale huurprijsverhogingen van het kabinet. De hypotheeklasten zijn na lange periode van daling door de stijgende rente ook gestegen na een doorwerking van gemiddeld één jaar. Dit blijkt uit een analyse op basis van geanonimiseerde en geaggregeerde transactiedata van ABN AMRO. De analyse laat verder zien dat een groot deel van de huurprijsstijging die verhuurders doorvoeren in de vrije sector ver onder de gestelde maximale grens liggen. Niet alleen de sector, maar ook de hoogte van de huur is bepalend bij de doorvoering van een verhoging. Ook de hoogte van de hypotheeklasten voor huizenbezitters met een hypotheek kenmerken de hoogte van een stijging of daling.
Maximum aan jaarlijkse huurverhoging
Door het groeiende woningtekort en de onbalans op de huurmarkt heeft het kabinet kaders gesteld voor de jaarlijkse huurprijsstijgingen. Deze maatregel beschermt huurders tegen hoge huurprijsstijgingen en behoud de betaalbaarheid van huurprijzen. Voor een periode van 3 jaar, 1 mei 2021 tot en met 1 mei 2024, zijn de huurverhogingen beperkt tot een maximum voor lopende contracten. De maximale verhoging wordt voor deze drie jaar elk jaar opnieuw vastgesteld en is verschillend voor de sociale huur- en de vrije huur sector (zoals hieronder weergeven). De huurverhoging is voor de sociale sector gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling. Voor de vrije sector komt daar nog één procentpunt bovenop. Een verhuurder mag de (kale) huur niet meer verhogen dan het vastgestelde maximum. Daarnaast mag er geen nieuw contract worden aangeboden aan de zittende huurder met een hogere (kale) huur. Ook mag de verhuurder de huur niet opzeggen wanneer de huurder niet instemt met de verhoging.
Huurprijsstijging binnen de kaders gesteld door het kabinet
In de data zien we dat huurprijsstijgingen over de afgelopen jaren duidelijk een ander beeld laten zien vóór en ná de invoering van de nieuwe wetgeving. Voor de invoering waren de prijsstijgingen volatieler. Daarna is dat een stuk minder en liggen de huurprijsstijgingen voor zowel de sociale- als de vrije sector binnen het door het kabinet gestelde kader voor de maximum huurprijs. We observeren een mediane jaar-op-jaar stijging voor huren die gelijk zijn aan of lager liggen dan het maximum. Onze verwachting voor 2023 is dat de prijsstijgingen hetzelfde karakter hebben als de twee jaren ervoor. Voor het grote deel van de vrije sector zal deze in de pas lopen met de verhoging in de sociale sector. Voor hoge huren in de vrije sector zal de prijsstijging dichterbij het maximum (4,1% in 2023) van deze sector liggen.
Het is opvallend dat een groot deel van de huurprijsstijging in de vrije sector voor 2021 ver onder gestelde de maximale grens ligt. Meer dan de helft van de geobserveerde huurprijsstijgingen ligt op of rond 0%. Dit is met name het geval voor woningen die net in het vrije segment vallen met een huur vlak boven de liberalisatiegrens. Deze grens is een huurprijs die sociale- en vrije huursector scheid en wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Dit resultaat strookt met de aard en het sociale karakter van woningcorporaties. Anders dan bij commerciële aanbieders met een winstoogmerk staat betaalbare huisvesting voor lagere inkomensgroepen bij woningcorporaties voorop.
We zien ook dat de hoogte van de huur van invloed is op de huurprijsstijgingen. Huurprijzen zijn (zoals hierboven weergegeven) opgedeeld in laag, midden en hoog om de variëteit in de huurprijsontwikkeling aan te tonen. Zo zien we dat in de vrije sector een hogere huur vaak gepaard gaat met een hogere prijsstijging. Het is onduidelijk hoe dit komt. De aanname die hierachter kan zitten is dat een hogere huur vaak gepaard gaat met een grotere en kwalitatief betere woning. Woningcorporaties vragen voor woningen met een hogere kwaliteit vaak . Echter is het verband daartussen een stuk minder sterk dan volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) is toegestaan en gebruikelijk is onder commerciële verhuurders. Het lijkt erop dat het verminderde sociale karakter van deze duurdere huurwoningen zich niet alleen laat kenmerken door de hoogte van de huur maar ook jaarlijkse prijsstijging.
Rentestijging werkt vertraagd door in de hypotheeklasten
De maandelijkse hypotheeklasten voor woningbezitters zijn uniek en afhankelijk van verschillende factoren. De belangrijkste zijn de hoogte van de lening, rente, looptijd en aflossingswijze. De factoren die de grootste impact hebben op hypotheeklasten de hypotheeklasten zijn voornamelijk renteherzieningen en aflossingen op de hypotheek of onderliggende leningdelen. Een hypotheek kan immers uit meerdere leningdelen zijn opgebouwd waardoor aflossingen en rente herzieningen door elkaar kunnen lopen.
De analyse laat zien dat van 2019 tot 2022 het mediane hypotheekbedrag daalde. Dit kan komen doordat hypotheekgevers minder vroegtijdig aflosten, zij gemiddeld vaker lineair aflossen zodat de maandelijkse lasten dalen doordat de rentelasten dalen of doordat hypotheken tegen een lagere rente zijn overgesloten. De daling is voornamelijk te verklaren door de lagere hypotheekrente waartegen woningbezitters met een hypotheek hebben herzien. Veel van deze woningbezitters hadden een hogere rente afgesloten in een tijd waar de rente gemiddeld een stuk hoger lag. In combinatie met een grote doorstroom- en oversluitmarkt hebben veel woningbezitters de rente overgesloten naar slechts een deel daarvan.
Door de opgelopen inflatie heeft de ECB sinds februari 2022 de beleidsrentetarieven flink verhoogd. Dit vertaalt zich door in hypotheekrentes die op hun beurt ook een flinke stijging laten zien. De jaar-op-jaar ontwikkeling van hypotheeklasten laat het vertragende effect van een stijgende hypotheekrente sinds februari 2022 goed zien. Pas sinds januari 2023 gaat het mediane hypotheekbedrag jaarlijks omhoog in plaats van omlaag. De recente rente stijging heeft pas na één jaar een negatieve doorwerking op bestaande woningbezitters met een hypotheek. Wij verwachten dat de hypotheeklasten, met name door de hogere rente, nog voor een langere periode zal stijgen doordat woningbezitters met een hypotheek rentes herzien tegen een hoger tarief dan zij op dit moment hebben.
In de maandelijkse hypotheeklasten zien we dat in de periode waarin de rente sterk oploopt, de lasten van huishoudens met relatief lagere lasten gemiddeld sterker stijgen. Dit staat haaks op de resultaten voor huur. Uit nader onderzoek blijkt dat woningbezitters met lage maandlasten vaak worden gekenmerkt door een oudere leeftijd. Zij hebben immers al langer een hypotheek waardoor de rente eerder moet worden herzien. Daarnaast is gemiddeld genomen de hypotheeklening voor een groter deel aflosvrij. Deze combinatie van factoren maakt dat het juist de lagere maandlasten zijn, die bij een stijging van de rente, sneller en meer omhoog gaan. Dit geldt vice versa bij een daling van de rente.
* Laag, midden, hoog voor huur of hypotheek refereert naar de transacties die zijn geclassificeerd op basis van het 25e, 50e en 75e percentiel.
