Column: Fundamentele woonrisico’s
Het rapport gaf zeker stof tot nadenken. Vooral door het zinnetje ‘Ten minste één miljoen woningen van vóór 1970 (krijgen te) kampen met funderingsproblemen’. Ik heb vorig jaar een huis gekocht uit de jaren 50, dus daar stond ik wel even bij stil. Maar het rapport ging verder met ‘Bij slechts 1 op 40 woningen is iets over fundering bekend’ en ‘De verkoopprijs valt 12 procent lager uit wanneer slechte kwaliteit wordt gemeld’. De woningeigenaren van tegenwoordig kunnen bijna niet meer zonder risicoanalyses.
Woonstress
Samen met Brainbay en de ABN AMRO Hypotheek Groep kwamen mijn collega’s van het Economisch Bureau van ABN AMRO afgelopen januari tot deze conclusies in het bij huizen. Een jaar eerder (in februari 2022) kwamen dezelfde collega’s ook al met een alarmerend rapport. Daaruit werd duidelijk dat de in de woningwaarde. Voor veel huizen is een rivier- of kustoverstromingen natuurlijk een probleem. Maar als je een huis bezit dat onder de zeespiegel ligt, dan heb je wellicht een mogelijk nog veel groter probleem. Het zijn niet alleen de nare gevolgen van een overstroming op dat moment, maar ook heeft het meteen nu al mogelijk gevolgen voor de waardering van je huis. Het geeft een ongemakkelijk gevoel, want mijn huis staat ook al enige tijd in een risicogebied. Had ik mij beter moeten laten informeren bij de aankoop?
Waterstress
Bij waterstress gaat het vooral om de schaarste van kwalitatief goed drinkwater. Maar water kan wat mij betreft voor veel meer stress zorgen. Te hoog of te laag grondwater is niet goed en kan flink wat schade aan huizen opleveren. Bij grondwater gaat het om de combinatie van grondwaterstand en de lokale bodemgesteldheid, inclusief de drainagemogelijkheden. Als het grondwaterpeil te hoog is, kan de grond rond een huis opzwellen en verzadigd raken. Dit zet dan mogelijk druk op de funderingsmuren. Het zorgt dan voor het onderlopen van kelders en het zet extra druk op bijvoorbeeld pijpleidingsystemen, maar ook het beton en metalen worden aangetast. Maar het kan ook andersom. Aanhoudende droogte brengt namelijk weer bodemdaling en een daling van de grondwaterstand. Dit heeft mogelijke verzakkingen van funderingen tot gevolg en het vergroot de kans op paalrot, tenminste… als je huis op houten palen staat. Gelukkig staat mijn huis niet op dergelijk palen, dus dat is alvast één zorg minder. Hoe het ook zij, het blijft van groot belang dat er een vroegtijdige signalering plaatsvindt van de extreme fluctuaties in de grondwaterstand.
Dan overstromingen. Overstromingen staan vaker in het nieuws en het is iets waar we steeds meer rekening mee moeten houden, zelfs ook bij de huizen die historisch of locatie technisch gezien misschien geen risico lopen. Overweldigende regenval in een korte periode – waarvan de frequentie steeds meer toeneemt – is namelijk het meest voorkomende type overstroming. In dit geval is er gewoon teveel aanbod van water wat vervolgens door de rivieren, de meren en onze afvoersystemen niet meer kan worden verwerkt. Rivieren treden dan buiten hun oevers, afvoerkanalen zullen overstromen en water komt op plaatsen waar het niet zou moeten. Zoals in huizen. Ik ben erachter gekomen dat bij een overstroming of langdurig hoogwater mijn huis uit de jaren 50 – met mogelijk dus ook funderingsproblemen – in ieder geval 1 meter onder water staat. Althans, zo blijkt uit de website van waterbeheerders en Rijkswaterstaat. En mijn ‘waterlabel’ – met dezelfde systematiek als het bekende energielabel – is nu ‘E’. Die is te zien via . Het geeft te denken, maar gelukkig staat het me nu nog allemaal niet tot de lippen.